как оформить дарственную на мою недвижимость на жену?

Только если это будет оформлено как подарок. Подарки, и наследство разделу не подлежат.

100 лат + -

а бабулю куда денешь?

к нотариусу.

Абсолютно не должен, хотя и может. Необходимо только иметь документы, подтверждающие степень родства дарителя и одаряемого, если это родство позволяет уменьшить взымаемую пошлину.

Если в Земельной книге стоит отметка, что без разрешения кредитора имущество нельзя отчуждать, то нет, нельзя. Придётся идти в банк вместе с сыном, т.к. если банк согласится на отчуждение, то будет переоформлять обязательства с вас на сына, если материальное положение сына будет удовлетворительным.

Если хотите, чтоб сын в будущем был единственным владельцем квартиры, то можете оформить на него завещание. Это дешевле и проще, чем переоформлять отягощённую квартиру.

если даритель жив,то дарственную вообще можно отменить,если нет,то можно подарить жене или сделать подарок двоим детям